売主が負う瑕疵担保責任の範囲と対策
不動産売却において、売主が最も注意すべき法律上の責任のひとつが「瑕疵担保責任（現：契約不適合責任）」でございます。この責任は、買主が購入後に気づいた不具合に対して売主が一定の補償義務を負うというものであり、知らずに契約してしまうと後々のトラブルに発展しかねません。本記事では、瑕疵担保責任の具体的な範囲とその対策について解説いたします。
1. 契約不適合責任とは何か？
2020年の民法改正により、「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に名称が変更され、その内容もより明確化されました。
定義
契約に基づいて引き渡された物件が、契約内容に適合しない場合、売主がその不具合について責任を負うというものです。
具体例
- シロアリ被害があるのに説明がなかった
- 雨漏りや配管の不具合が引渡し後に判明した
- 地中に廃材が埋まっていた
これらは買主にとって「契約内容と違う」と判断されれば、修補・代金減額・損害賠償・契約解除を請求される可能性がございます。
2. 売主の責任が発生する条件
すべての不具合に対して責任を負うわけではございません。以下の条件を満たした場合に限り、売主の責任が問われます。
責任が発生するケース
- 契約時点で不具合が存在していた
- 買主が「通常期待される性能」を満たしていないと判断
- 売主が故意または過失により告知を怠った
逆に、事前に告知されていた事項や、買主が現地確認で明らかに分かっていた内容については、責任を問われない場合もございます。
3. 契約不適合責任の期間と免責条項
売主の責任には期限がございます。また、契約書に「免責条項」を入れることで責任範囲を限定することも可能です。
責任期間の目安
- 個人間売買：引渡しから3ヶ月程度が一般的
- 宅建業者が売主の場合：最長2年まで可能（宅建業法）
免責条項の活用
「現状有姿での引渡しとし、契約不適合責任は免責とする」などの文言を契約書に盛り込むことで、責任を限定することが可能です。
ただし、意図的な隠ぺいや虚偽説明があった場合には、免責は無効とされることがあるため注意が必要でございます。
4. 売主がとるべきリスク回避の対策
トラブルを避けるためには、売却前からの誠実な対応と情報開示が鍵となります。
実践すべき対策
- 建物状況調査（ホームインスペクション）の実施
- 告知書の正確な記入と記録の保管
- 不動産会社や司法書士との相談による契約書作成
- 不具合がある場合は写真や修繕履歴を提出
「知らなかった」では済まされない場合もございます。事前の備えが、後悔のない売却に直結するのでございます。
まとめ
売主が負う瑕疵担保責任、すなわち契約不適合責任は、不動産取引における重要なリスクでございます。しかし、その内容と範囲を正しく理解し、誠実に情報を開示し、契約内容に工夫を施すことで、多くのトラブルは未然に防ぐことができます。安心して売却を進めるために、法的知識と専門家の協力を武器に、賢く対策を講じてまいりましょう。