古民家売却に伴う税制優遇の活用方法

2025年5月8日2026年3月31日

近年、古民家の売却が増加しており、リノベーションや再利用の需要も高まっています。

ただし、古民家は「税制の使い方」で手残りが大きく変わる物件です。

このページでは、古民家売却で使える税制優遇と、その活用ポイントを整理しています。

1. 譲渡所得税と3,000万円特別控除

古民家であっても、自宅（居住用財産）として使っていた場合は、通常の不動産売却と同様に3,000万円特別控除が適用できます。

• 売却する古民家が自宅である
• 所有期間が10年超の場合は軽減税率の特例も検討可能

譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金がかからないケースもあります。

2. 空き家特例（相続した古民家）

古民家が相続した空き家の場合は、空き家特例を活用できる可能性があります。

• 被相続人が一人暮らしであった
• 昭和56年5月31日以前の建物
• 耐震基準を満たす、または更地にして売却
• 売却価格1億円以下

条件を満たせば、こちらも最大3,000万円の控除が可能です。

3. 文化財・登録有形文化財の優遇

文化財指定や登録有形文化財の場合、固定資産税の減額などの優遇が受けられることがあります。

また、こうした属性は売却時の付加価値としても評価されることがあります。

4. 長期譲渡所得の軽減税率

古民家は長期保有が多いため、長期譲渡所得の税率（約20%）が適用されるケースが一般的です。

さらに10年超であれば、軽減税率の特例も検討できます。

5. 修繕・解体費用の扱い

売却前にかかった修繕費や解体費用は、譲渡費用として計上できる場合があります。

これにより、課税対象の利益を抑えることができます。

注意：税制だけで判断すると損することもある

税制優遇は重要ですが、それだけで売却判断をするとズレが生まれることがあります。

• 更地にするか、そのまま売るか
• リノベ前提で売るか
• ターゲット（移住者・投資家）をどう設定するか

こうした売り方の戦略次第で、最終的な手残りは大きく変わります。

まとめ

古民家の売却では、税制優遇をうまく使うことで負担を抑えることができます。

ただし、最終的な結果は「売り方」と「買い手とのマッチング」によって決まります。

税制はあくまで一部であり、全体の戦略とセットで考えることが重要です。