売却時に損失が出た場合の救済措置とは？

2025年4月7日2026年3月31日

不動産を売却しても、必ずしも利益が出るとは限りません。

むしろ、住宅ローン残債が多かったり、相場が下落している場合は「損失」が出ることも珍しくありません。

ただし、損失が出た場合でも税制上の救済措置を使える可能性があります。まずは自分のケースに近い内容から確認してください。

居住用不動産で損失が出た場合の特例

自宅（居住用不動産）を売却して損失が出た場合、条件を満たせば他の所得と相殺できる可能性があります。

• 損益通算：給与所得などと相殺できる
• 繰越控除：控除しきれない分を最大3年間繰り越せる

ただし、以下の条件を満たす必要があります。

• 居住用であること
• 所有期間が5年超
• 住宅ローン残債が関係していること
• 売却価格がローン残高を下回っていること

買換えを伴う場合の控除

売却後に新居を購入する場合でも、損失の繰越控除が可能になるケースがあります。

• 売却前年〜翌年の間に新居取得
• 新居も居住用
• 売却と購入の関連性があること

この場合も、最大3年間の控除が可能です。

救済が使えないケース

以下の場合は対象外になるため注意が必要です。

• 投資用・セカンドハウスなど（居住実態なし）
• 短期保有（5年未満）
• 親族間売買など不自然な取引

手続きで失敗しやすいポイント

制度が使える場合でも、手続きミスで無効になるケースがあります。

• 確定申告をしていない
• 必要書類が不足している
• 特例の選択ミス

特に確定申告は必須なので注意が必要です。

• 売買契約書
• ローン残高証明
• 住民票など

まとめ

不動産売却で損失が出た場合でも、税制上の救済措置によって負担を軽減できる可能性があります。

ただし、適用条件や手続きは細かく、判断を誤ると本来受けられるはずの控除を逃すこともあります。