売却価格と税金：具体例で解説する税負担の計算

2025年4月7日2026年4月13日

不動産の売却では、「いくら手元に残るのか」が分かりにくく、不安になりやすいポイントです。

税金は仕組みを知ればある程度見通しを立てることができます。このページでは、譲渡所得税を中心に、具体例でイメージできるように整理しています。

迷う方は、まず大まかな流れを理解してから、査定・比較で現実的な数字を確認していくのがおすすめです。

まずは気になるポイントから確認してください

• ざっくり税額の目安を知りたい → 下の「具体例」へ
• 税金の計算方法を理解したい → 計算式の章へ
• できるだけ税金を抑えたい → 節税ポイントへ
• 迷う人はこれ → 査定・比較・会社選びガイド

1. 不動産売却にかかる主な税金

不動産の売却で得た利益（譲渡所得）に対して課されるのが「譲渡所得税」です。この譲渡所得税には以下の3つが含まれます。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税（所得税の2.1%）

2. 譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 各種特別控除

• 取得費：購入時の金額や登録免許税、不動産仲介手数料など
• 譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料や測量費、解体費など

3. 具体例での計算

ケース1：特例なしの場合

• 購入価格：2,000万円
• 売却価格：3,000万円
• 譲渡費用：100万円
• 所有期間：5年（短期譲渡）

譲渡所得 = 900万円

税率（短期）＝39.63%

納税額 ≒ 356.7万円

ケース2：3,000万円特別控除あり

• 購入価格：2,500万円
• 売却価格：4,000万円
• 譲渡費用：150万円

譲渡所得 = 1,350万円

控除適用後 → 課税対象 0円

ケース3：10年超所有の軽減税率

• 購入価格：3,000万円
• 売却価格：5,500万円
• 譲渡費用：200万円

控除後譲渡益：2,300万円

税率：14.21%

納税額 ≒ 326.8万円

※数値はあくまで目安であり、実際の条件により変動します。

4. 節税のためのポイント

• 所有期間：5年超で税率が下がる
• 3,000万円特別控除：居住用なら大きく軽減
• 特例の活用：買換え・取得費加算など
• 費用の記録：領収書の保管が重要

税金だけで判断しないために

税額は重要ですが、「いくらで売れるか」によって最終的な手残りは大きく変わります。

また、適用できる特例や控除は、物件や状況によって変わるため、計算だけで判断するのは難しいケースもあります。

まとめ

不動産売却の税金は、計算方法と特例を理解すればある程度の見通しは立てられます。

ただし、最終的な手取りは売却価格や条件に大きく左右されるため、数字だけで判断せず、全体の流れの中で考えることが重要です。

まずは相場や選択肢を把握しながら、無理のない売却計画を立てていきましょう。