再建築不可物件を売却する際の成功事例
再建築不可物件とは、現在の建物を取り壊しても新たに建築することができない土地に建つ物件を指します。その特性から市場価値が低くなりがちで、売却が難しいと思われがちですが、実は売却に成功した事例も少なくありません。今回は、再建築不可物件を上手に売却した成功事例を紹介しながら、売却戦略や工夫すべきポイントを解説いたします。
1. 再建築不可物件とは？
建築基準法で定められた接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たさない土地にあるため、新たな建物を建てることができない物件です。老朽化した後の資産価値低下や流動性の低さがネックとされています。
2. 成功事例１：リフォーム後に実需層へ売却
事例内容：築40年の木造戸建を相続したAさん。再建築不可で解体もできず困っていたが、軽い内装リフォームを施し、住める状態に仕上げた上で「格安マイホーム」として販売。賃貸住宅に不満を感じていた若い夫婦が購入。
成功のポイント
- 購入希望者を「現状住めればOK」層に絞り込んだ
- 費用をかけずに最低限の住環境を整備
- 不動産仲介業者に「リフォーム済物件」として訴求
3. 成功事例２：投資家向けに収益物件として売却
事例内容：Bさんは築年数が古く再建築不可の物件を所有していたが、現状で賃貸に出していたことから、収益用不動産として投資家に売却。利回り重視の投資家から「キャッシュフロー物件」として高評価を受けた。
成功のポイント
- 物件がすでに賃貸中で収益を生んでいた
- 利回りが高く、表面利回り12%以上で訴求
- 価格を抑えて、投資家の関心を引いた
4. 成功事例３：隣地所有者に売却
事例内容：Cさんは再建築不可の土地を所有していたが、隣地のオーナーが「敷地を広げて再建築可能にしたい」と考えており、タイミングよく買い手が見つかった。結果、通常の相場より高値での売却に成功。
成功のポイント
- 隣地との境界・権利関係が明確で、合筆しやすい状況だった
- 地域の不動産業者を通じて、隣地所有者との交渉を依頼
- 「用途拡張」という需要を掘り起こした
5. 再建築不可物件の売却を成功させるポイント
- ターゲットを明確にする：実需層・投資家・隣地所有者など、それぞれのメリットに着目
- 現況の価値を伝える：住める状態・賃貸中・リフォーム済など、現状の「使える」価値を明示
- 価格設定は現実的に：法的な制約を踏まえた価格帯で設定し、買い手の心理的障壁を下げる
- 専門業者の活用：再建築不可物件を得意とする不動産会社に依頼するとスムーズ
まとめ
再建築不可物件は一見ネガティブなイメージが強いかもしれませんが、ターゲットの設定と売り方次第では十分に売却が可能です。実際に売却に成功した事例を参考に、リフォーム、賃貸活用、隣地売却などさまざまな角度から戦略を立てることがカギとなります。特性を理解し、強みに変えて訴求する姿勢が、成功への近道でございます。