売却損を活用して節税する方法
不動産売却で損失（売却損）が発生すると、「損をしただけ」と感じるかもしれません。しかし、適切な税制度を活用することで節税が可能です。特に、居住用財産を売却した場合には、損失を他の所得と相殺できる特例もございます。本記事では、売却損を活かして税負担を軽減する具体的な方法をわかりやすく解説いたします。
1. 売却損とは？
売却損とは、不動産の売却価格が、購入価格（取得費）＋譲渡費用を下回ることで生じる損失のことを指します。
例：
- 購入価格：3,000万円
- 譲渡費用：100万円
- 売却価格：2,500万円
この場合、600万円の売却損が発生します。
2. 譲渡損失の損益通算
居住用財産を売却して損失が出た場合、損益通算の特例を利用できます。これは、売却損を給与所得や事業所得などと相殺できる制度です。
適用条件
- 売却した物件が自宅（居住用財産）である
- 売却価格が住宅ローン残高を下回っている（オーバーローンの場合）
- 住宅ローンの残高が5,000万円以下
この特例を使うと、所得税・住民税の還付が受けられることがあります。
3. 譲渡損失の繰越控除
損益通算で相殺しきれなかった損失は、翌年以降に最長3年間繰り越して控除できます。
ポイント
- 毎年の確定申告が必須
- 繰り越せるのは、居住用財産を売却した場合のみ
長期的に節税できるため、大きな損失が出た場合でも無駄にはなりません。
4. 投資用物件の場合の注意点
投資用物件（賃貸住宅や事業用不動産）の売却損は、他の譲渡所得（他の不動産や株式の譲渡）とのみ通算可能です。
給与所得などとの相殺はできませんので、投資用と居住用で制度が異なる点にご注意ください。
5. 確定申告の手順
これらの特例を利用するには、確定申告が必須です。損益通算・繰越控除の申請を忘れると節税ができません。
必要書類
- 売買契約書
- 登記簿謄本
- 住宅ローン残高証明書
- 仲介手数料など譲渡費用の領収書
税務署や税理士に相談しながら進めることをおすすめいたします。
まとめ
不動産の売却損は、単なる損失にとどまらず、節税に活かせる大きなチャンスです。居住用財産であれば損益通算や繰越控除が利用でき、長期的に税負担を軽減できます。投資用の場合も、他の譲渡所得と通算する方法があります。売却損が出た際は、早めに制度を確認し、適切な手続きをとることで、損失を最小限に抑えることができましょう。
まとめたページもご用意しています。ぜひご覧ください。
不動産売却で“損しない人”になるために