居住者がいる物件の売却で注意すべき法律

2025年3月16日

居住者がいる物件を売却する場合、通常の不動産売却と異なり、法的な手続きや居住者の権利に関する配慮が求められます。居住者がいる場合、売主には特定の義務があり、適切な方法で進めなければ後々のトラブルに繋がることもあります。この記事では、居住者がいる物件を売却する際に注意すべき法律について解説します。

1. 賃貸契約の内容を確認する

居住者がいる物件を売却する前に、賃貸契約の内容をしっかりと確認することが最も重要です。賃貸契約の内容により、売却時の対応が異なります。

契約の種類: 賃貸契約が定期借家契約である場合、契約期間終了後に退去が求められるため、売却後に居住者が退去することが容易です。しかし、普通借家契約の場合は、退去に時間がかかる可能性があるため、売主と居住者間で調整が必要になります。
契約期間: 賃貸契約の残存期間を確認し、居住者が契約期間中に退去しない場合、買主に対してその旨を説明する必要があります。契約終了後に売却を希望する場合、退去のタイミングを調整することが重要です。
賃料の支払状況: 居住者が賃料を滞納している場合、その状況を正確に伝えることが求められます。滞納がある場合、売却前に問題を解決するか、買主にその情報を伝えて合意を得る必要があります。

居住者の権利を尊重することは、売却時の法的義務です。売主には、居住者に対して通知義務があります。

退去通知のタイミング: 居住者に退去を求める場合、法的には通知期間が設けられています。普通借家契約の場合、退去通知を少なくとも3ヶ月前に行う必要があります。契約内容により、通知期間が異なる場合があるため、契約書を確認しましょう。
居住者の合意: 退去の際には、居住者の合意を得ることが必要です。強制的に退去させることはできないため、円満な合意に基づいて売却手続きを進めることが大切です。
賃貸契約の引き継ぎ: 居住者が退去しない場合、賃貸契約が新しい所有者に引き継がれることになります。売却契約には、その旨を明記し、新しい所有者に対する賃貸契約の移行をしっかりと管理します。

居住者がいる物件を売却する際には、売却契約書に特別な条項を加えることが重要です。

居住者との取り決め: 売却契約書には、居住者との取り決めについて明記しておく必要があります。例えば、居住者の退去日や退去条件、賃貸契約の引き継ぎに関する事項を記載し、問題が発生しないようにします。
賃料の受け渡し: 物件の売却後、賃料の受け渡しについても明記しておきます。売主から買主への賃料の移行に関して、双方の合意を得て記載しておきます。
住居としての使用の確認: 売却前に、居住者が物件を住居として使用しているのか、それとも商業利用されているのかを確認します。商業利用の場合は、売却に影響を与える場合があるため、その点も契約に盛り込む必要があります。

物件が売却された後、居住者との契約に基づく義務が買主に引き継がれることになりますが、売主にもいくつかの責任が残ります。

退去後の物件の状態確認: 居住者が退去した後、物件の状態が適切であるか確認する必要があります。退去後に清掃や修理が必要な場合、その対応を売主と買主で協議し、契約に基づく責任を明確にしておきます。
保証責任の確認: 賃貸契約に関して、売主が担う保証責任についても確認しておきましょう。賃料滞納などの問題があった場合、売主がその責任を負うことがあるため、契約書にその内容を明記しておくことが重要です。

居住者がいる物件を売却する際、税金に関する影響も考慮する必要があります。特に、賃貸物件の売却には譲渡所得税がかかることがあります。

譲渡所得税の確認: 賃貸物件を売却する際には、売却益に対して譲渡所得税がかかります。売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた利益に基づいて税額が決まるため、税理士に相談して適切な申告を行うことが重要です。
消費税の課税: 商業用不動産の場合、消費税が課税されることがあります。売却に際して、消費税の取り決めについても注意が必要です。

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居住者がいる物件を売却する際には、賃貸契約の内容や居住者の権利を理解し、法的義務を守ることが大切です。通知義務や契約書に盛り込む特別条項、売却後の責任についても十分に確認し、買主と協議して進めましょう。税金や契約内容に関しては、専門家に相談することをお勧めします。