不動産売却時の税金を分かりやすく解説

2025年5月8日

不動産を売却した際には、売却益に応じて税金が発生することをご存知でしょうか。売却金額そのものに課税されるわけではなく、「譲渡所得」という形で利益部分に対して課税されます。本記事では、不動産売却時にかかる主要な税金について、初心者の方でも理解しやすいように解説いたします。

1. 譲渡所得税とは？

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。この税は、以下の計算式で求められます。

計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

この譲渡所得に税率をかけて税額が決まります。

2. 短期譲渡と長期譲渡の違い

所有期間によって税率が大きく異なります。

判定基準

• 短期譲渡所得：所有期間が5年以下
• 長期譲渡所得：所有期間が5年超

税率

これに加えて復興特別所得税（2.1%）が加算されます。

3. 売却時にかかるその他の税金

印紙税

売買契約書に貼る印紙代で、売却価格に応じて決まります。例：1000万円超～5000万円以下の場合は1万円（軽減措置あり）。

登録免許税

抵当権抹消登記などが必要な場合にかかる税金です。

4. 特例を活用して税負担を軽減

一定の条件を満たせば、特例を使って税負担を大幅に軽減できます。

代表的な特例

• 3,000万円特別控除：居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円控除
• 10年超所有軽減税率：長期所有かつ居住用の場合、税率がさらに優遇される
• 特定居住用財産の買換え特例：売却後に新居を購入する場合、課税を繰り延べできる

これらは、確定申告時に申請が必要です。

5. 確定申告の必要性

不動産売却で利益が出た場合は、翌年の2月16日～3月15日に確定申告が必要です。損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の申請で節税が可能になるケースもございます。

準備すべき書類

• 売買契約書
• 登記簿謄本
• 取得時の契約書・領収書
• 仲介手数料など譲渡費用の証明書類

必要書類はケースによって異なるため、税理士や税務署に確認することをおすすめいたします。

まとめ

不動産売却時には、譲渡所得税を中心とするさまざまな税金が発生しますが、所有期間や活用できる特例によって大きく異なります。売却前に税負担をシミュレーションし、適切な準備をしておくことで、無駄な税金を防ぎ、安心して売却を進めることができます。迷った際は、早めに専門家へ相談することが賢明でございます。