事業用不動産を売却する際の留意点
事業用不動産の売却は、居住用不動産の売却と異なり、法律・税務・契約の面で注意すべきポイントが多くございます。ビルや店舗、倉庫などの事業用物件は高額な取引になることが多く、リスク管理と綿密な準備が成功のカギとなります。本記事では、事業用不動産を売却する際の主な留意点をわかりやすく解説いたします。
1. 売却の目的を明確にする
まずは、売却の目的を整理することが重要です。
例：
- 資金調達のため
- 経営の見直し
- 資産の入れ替え（リプレイス）
目的によって、売却価格の優先度や売却タイミングが変わりますので、戦略を明確にしておきましょう。
2. 法的な制限の確認
事業用不動産には、用途地域・建ぺい率・容積率など、都市計画上の制限がかかっています。また、物件によっては法令違反建築物のケースもあるため、事前に以下を確認します。
確認ポイント
- 建築確認済証・検査済証の有無
- 都市計画法・建築基準法上の制限
- 消防法などの関連法令の遵守状況
違反がある場合は、売却前に是正が求められる場合がございます。
3. テナントが入居している場合の対応
事業用不動産は、賃貸中の状態で売却することも一般的です。その場合、テナントの権利を守ることが法的に義務付けられており、買主との契約においても影響を及ぼします。
留意点
- 賃貸借契約の内容（賃料、契約期間、更新条件など）を正確に把握
- 賃料滞納などの履歴も開示
- 契約書や重要事項説明書にテナントの存在を明記
テナント付き物件は、利回りが魅力となる一方、管理状態が悪いとマイナス評価を受けることもあります。
4. 税務面の留意点
事業用不動産の売却は、譲渡所得税が発生しますが、居住用物件と比べて使える特例が限定的です。
税務ポイント
- 所有期間が5年超であれば長期譲渡所得税率（20%）が適用
- 法人所有の場合は法人税計算に影響
- 消費税が課税されるケース（テナント賃貸中の場合など）もある
税務上の取り扱いは複雑なため、税理士への相談が不可欠です。
5. デューデリジェンス（物件調査）の重要性
事業用不動産の買主は、リスク回避のため入念な調査を行います。
主な調査内容
- 法務調査（権利関係）
- 物理的調査（建物の状態）
- 環境調査（土壌汚染など）
- 収益性調査（賃料・運営費）
売主側もこれに備え、事前準備を徹底しておくと、交渉がスムーズに進みます。
6. 売却戦略と仲介業者の選定
事業用不動産は、専門性の高い売却であるため、事業用物件に強い不動産会社を選ぶことがポイントです。
選定の基準
- 事業用物件の取扱実績
- 投資家・法人向けの販売ネットワーク
- 市場分析力・提案力
信頼できるパートナーが、高値売却のカギを握ります。
まとめ
事業用不動産の売却は、法的・税務的なリスクが多いため、慎重な準備と専門家のサポートが不可欠でございます。物件の状態確認、テナント対応、税務対策を徹底し、信頼できる不動産会社と連携して進めることで、安心かつ有利な売却を実現できるでしょう。周到な計画こそが、成功への近道でございます。