不動産売却時の税金を分かりやすく解説

2025年5月8日2026年4月13日

不動産を売却した際には、売却益に応じて税金が発生することをご存知でしょうか。売却金額そのものに課税されるわけではなく、「譲渡所得」という形で利益部分に対して課税されます。

ただし、税金は所有期間や特例の有無によって大きく変わるため、「思っていたより高い」「逆に払わなくてよかった」という差が出やすい分野でもあります。

まずは全体像を把握しつつ、自分の状況に近いポイントから確認していきましょう。

まずは自分の状況に近いポイントから確認

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。この税は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得＝売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）

この譲渡所得に税率をかけて税額が決まります。つまり、売却価格そのものではなく、「利益部分」に対して課税される仕組みです。

所有期間によって税率が大きく異なります。

種類	所得税	住民税	合計
短期譲渡所得	30%	9%	39%
長期譲渡所得	15%	5%	20%

これに加えて復興特別所得税（2.1%）が加算されます。売却タイミングによっては税額に大きな差が出るため注意が必要です。

売買契約書に貼る印紙代で、売却価格に応じて決まります。例：1000万円超～5000万円以下の場合は1万円（軽減措置あり）。

抵当権抹消登記などが必要な場合にかかる税金です。

一定の条件を満たせば、特例を使って税負担を大幅に軽減できます。

これらは、確定申告時に申請が必要です。

不動産売却で利益が出た場合は、翌年の2月16日～3月15日に確定申告が必要です。

損失が出た場合でも、損益通算や繰越控除の申請で節税が可能になるケースもあります。

必要書類はケースによって異なるため、税理士や税務署に確認することをおすすめします。

税金で損しないために、先に整理しておきたい方へ

・結局いくら税金がかかるのか分からない
・特例を使えるのか判断できない
・売却タイミングや進め方で損したくない

税金は計算方法が決まっていますが、実際の金額は物件や取得費、売却条件によって大きく変わります。

そのため、先に査定や比較を行い、全体の売却条件を把握してから考えることで、判断ミスを防ぎやすくなります。

不動産売却時の税金は、譲渡所得・所有期間・特例の有無によって大きく変わります。

特例を正しく使えば税負担を抑えることもできますが、条件を満たしていないと適用されないため注意が必要です。

まずは売却全体の流れと条件を整理しながら、自分に合った進め方を選ぶことが重要です。