再建築不可物件の売却で失敗しないためのポイント
再建築不可物件は、建物が老朽化しても新たに建て替えることができない土地・建物を指します。この種の物件は、買い手が付きにくく、売却価格も下がりやすいため、通常の不動産売却と比べて注意点が多くございます。本記事では、再建築不可物件を売却する際に押さえておきたいポイントを詳しく解説いたします。
1. 再建築不可物件とは？
都市計画区域内において、建築基準法第43条により、原則として建築物は幅4m以上の道路に接していなければなりません。これを満たさない物件が「再建築不可」となります。
例：
- 敷地が2m幅の路地に接している
- セットバック後に再建築が困難
見た目には普通の住宅でも、法的に再建築できない場合がありますので、事前確認が不可欠です。
2. 売却時の重要ポイント
（1）法的状況を正確に把握する
市区町村の建築指導課で、道路種別・接道義務などを必ず確認します。専門家（不動産会社・司法書士）と連携して、物件調査を行うことが大切です。
（2）買主への説明義務
再建築不可であることを契約前に明確に説明する義務があります。説明不足は契約不適合責任に発展するリスクがあるため、重要事項説明書にも記載が必要です。
（3）売却戦略を見極める
再建築不可物件は、投資家・DIY希望者・隣地所有者など、特定の買主層をターゲットにする戦略が有効です。
3. 高値売却を狙うコツ
① 利回り物件として訴求
再建築不可でも賃貸中であれば、収益物件として売却できます。投資家は、賃貸利回りを重視するため、賃貸契約を維持したまま売却する方法も有効です。
② 隣地買収の提案
隣地の所有者に提案し、一体利用を前提に売却することで、高値成約が期待できます。
③ 接道条件改善の可能性を探る
場合によっては、隣地を分筆・購入して接道義務を満たす方法が考えられます。行政と相談し、改善の余地があるか事前に確認しましょう。
4. 売却活動の注意点
- 専門の不動産会社（訳あり物件取扱実績がある会社）に依頼
- 広告には「現状有姿渡し」「再建築不可」を明記
- 価格設定は周辺相場の3～5割安が目安
通常の物件とは異なるため、マーケティング手法も工夫が必要です。
5. 税務面の留意点
売却時の税金は、再建築不可物件であっても通常の譲渡所得税が適用されます。税制優遇（3,000万円特別控除など）は、居住用財産なら適用可ですので、適用要件を確認しましょう。
まとめ
再建築不可物件は、市場の制約が大きいため、法的な確認、適切な説明、ターゲットの明確化が欠かせません。高値売却を目指す場合は、収益化・隣地交渉・条件改善などの選択肢を模索し、専門家と連携して進めることが重要です。リスクを最小限に抑え、納得のいく売却を実現してまいりましょう。
まとめたページもご用意しています。ぜひご覧ください。
物件タイプに合わせた「売り方の最適解」