不動産売却時に節税できる特例の活用法
不動産を売却した際、多くの方が気になるのが「税金」の問題です。売却益が出た場合には譲渡所得税などの課税対象になりますが、実は一定の条件を満たせば、大きく税負担を軽減できる「特例」がいくつか存在します。この記事では、代表的な節税特例とその活用法、注意点についてわかりやすく解説いたします。
1. 3,000万円の特別控除（居住用財産）
マイホーム（居住用不動産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
適用条件
- 売却した物件が自分の住まいであったこと
- 売却した年の1月1日において、引き続き住んでいた期間がある
- 売却後も引き続き住む目的ではないこと（譲渡と同時に再取得して居住する場合などはNG）
注意点
- 親子間や夫婦間など、特別な関係者への売却では適用されません。
- 他の特例（買換えや10年超所有軽減税率など）との併用には制限があります。
2. 10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年を超える居住用財産の売却では、譲渡所得にかかる税率が軽減される特例です。
税率の軽減内容
- 6,000万円以下の部分 → 14.21%
- 6,000万円超の部分 → 20.315%
適用条件
- 売却する不動産が居住用であること
- 譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
- 3,000万円特別控除との併用が可能
3. 特定居住用財産の買換え特例
売却によって得た利益に対して課税を繰り延べる特例で、新たな不動産を購入することが前提となります。
適用条件
- 売却物件がマイホームであること
- 売却の年の前年・当年・翌年のいずれかで、居住用の新たな不動産を購入すること
- 売却価格が1億円以下であること
注意点
- 課税が免除されるわけではなく、あくまで「繰り延べ」であることに注意
- 3,000万円特別控除との併用はできません
4. 相続財産にかかる取得費加算の特例
相続で取得した不動産を売却する場合に、相続税の一部を取得費に加算できる制度です。これにより譲渡所得を減らし、結果的に税額を抑えられます。
適用条件
- 相続開始から3年10か月以内に売却すること
- 相続税を実際に納付していること
加算できる項目
- 不動産に対して課された相続税のうち、譲渡財産に対応する金額
5. 空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却した場合に、最大3,000万円の特別控除が適用できる制度です。
適用条件
- 昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の建物
- 相続開始後、第三者に売却すること
- 一定の耐震基準に適合させたうえでの売却、または解体して更地での売却
まとめ
不動産売却時の節税には、さまざまな特例が用意されていますが、それぞれに細かな適用条件や併用制限があります。制度を正しく理解し、事前に専門家に相談することで、余分な税負担を回避し、有利に売却を進めることができます。売却前に自身の状況に合った特例を選び、最大限に活用することが節税成功の鍵でございます。