住宅ローンの残債がある物件を売却する場合の資金計画
住宅ローンが残っている状態でも不動産を売却することは可能ですが、その場合、ローンの残高や資金の準備方法について慎重な計画が必要です。売却額がローンを上回る場合もあれば、下回るケース（いわゆるオーバーローン）もあり、対処法が異なります。今回は、住宅ローンが残っている物件を売却する際の資金計画について、具体的なパターンとともに解説いたします。
1. 住宅ローンの残債がある場合の基本原則
原則として、不動産の売却には抵当権の抹消が必要です。そのため、売却時に残債をすべて返済し、抵当権を解除することが条件となります。
売却価格 ≧ ローン残債 であれば、売却益からローンを完済すれば問題ありません。
一方、売却価格 ＜ ローン残債 の場合は、差額を自己資金などで補填する必要があります。
2. アンダーローンの場合の対応
アンダーローンとは、売却価格がローン残高を下回っている状態です。
対応策
- 自己資金で補填：貯金や親族の援助でローン完済
- つなぎ融資の活用：売却資金で返済することを前提に一時的に融資を受ける
- 任意売却の検討：ローンの返済が困難な場合、債権者（金融機関）の同意を得て売却
注意点
- 任意売却は信用情報に影響する可能性がある
- 返済不能の場合は、早めに金融機関と相談を
3. オーバーローンでの売却の手順
オーバーローン状態でも、売却後に借入を整理し、新しい住まいに移行するための方法があります。
ステップ1：査定・ローン残高の確認
- 不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価格を把握
- 金融機関から「ローン残高証明書」を取得
ステップ2：自己資金の確認
- 不足分を補えるだけの自己資金があるか検討
- 無ければつなぎ融資や親族の援助、貯蓄型保険の解約などを検討
ステップ3：売却活動開始
- ローン完済の見込みを立てて、買主との契約へ
- 引き渡しまでに金融機関への一括返済を実施
4. 買い替えを伴う場合の資金計画
住宅の売却と新居の購入を同時に進める「買い替え」では、資金のやりくりがより複雑になります。
主な方法
- 売却→購入：安全な資金運用。仮住まいが必要になることも
- 購入→売却：つなぎ融資または二重ローンが必要
対策
- 買い替えローンを利用すると、旧住宅のローン残債と新住宅のローンをまとめて融資可能
- リースバックなどで一時的に住み続けながら売却資金を活用する方法も
5. 手数料・諸費用も忘れずに
売却に伴う仲介手数料、登記費用、引っ越し費用なども含めて、資金計画を立てておく必要があります。
目安費用
- 仲介手数料：売却価格の3%＋6万円＋税
- 抵当権抹消費用：登記＋司法書士報酬で1〜3万円前後
まとめ
住宅ローンが残っている物件でも、事前にしっかりとした資金計画を立てておけば、無理なく売却することが可能です。オーバーローンのリスクや、買い替え時の資金繰りも想定しながら、必要に応じて金融機関や不動産会社、専門家に相談し、最適な方法を選びましょう。冷静かつ現実的な計画が、後悔のない売却への第一歩でございます。
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